5 conseils pour votre bail de résidence principale

Vous souhaitez louer votre bien et rédiger un bail ?

 Il est important de noter que cette matière est régionalisée. Dès lors, ces conseils sont donnés sous réserve des modifications qui peuvent être apportées aux dispositions actuelles par les différentes régions par voie d’ordonnance ou de décret. 

1.      Obligation d'avoir un bail écrit

 

Tout d’abord, l’article 1bis de la loi du 20 février 1991 fait du bail de résidence un contrat qui doit être écrit et muni d’annexes.

En effet, le bail de résidence principale doit être établi par écrit et doit mentionner les informations suivantes :

-          L’identité de toutes les parties contractantes ;

-          La date de prise en cours ;

-          La désignation du bien loué ;

-          Le montant du loyer.

Il y a ensuite l’obligation de porter les annexes suivantes au bail de résidence principale :

-          L’état des lieux ;

-          Les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité auxquelles le bien loué doit répondre ;

-          Les annexes de l’article 11bis de la loi du 20 février 1991.

2.      Etat des lieux d’entrée


L’état des lieux d’entrée est très important, ce dernier doit être :

-          Détaillé (si possible étayé par des photos) ;

-          Etabli de manière contradictoire, c’est-à-dire par toutes les parties au contrat de bail ;

-          A frais commun, si un expert est engagé afin d’établir l’état des lieux ;

-          Dressé avant l’occupation ou durant le premier mois d’occupation.

Cette dernière condition est imposée par l’article 1730 du Code civil. L’alinéa 2 de cet article nous indique que si une des partie refuse de procéder à l’état des lieux d’entrée ou d’y consentir, il est impératif d’intenter une procédure devant le juge de Paix dans le mois suivant la prise en court du bail. Cette procédure aura pour objectif d’établir au plus vite un état des lieux contradictoires. A défaut, tant qu’aucun état des lieux d’entrée n’est dressé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état dans lequel il le remet à la fin. Ceci signifie qu’il revient au bailleur à prouver les dégâts commis par son locataire, ce qui n’est pas tâche aisée.  

3.      Obligation d'enregistrer le bail


Le bail ainsi que l’état des lieux d’entrée doivent être enregistrés.

 

En effet, la loi du 27 décembre 2006, en son article 73, indique si le bailleur n’a pas enregistré le bail dans le délai de deux mois (art. 32, 5°, C. En.), « tant le délai du congé visé à l’alinéa 1er (de l’article 3, § 5) que l’indemnité visée à l’alinéa 2 ne sont pas d’application. »

Autrement dit, si le bail n’est pas enregistré dans le délai, le locataire peut quitter les lieux sans préavis ni indemnité durant toute la durée du bail de neuf ans.

Toutefois, dans le cas d’un bail de courte durée, l’enregistrement du bail a moins d’importance pour le bailleur vu que la sanction pour défaut d’enregistrement vise uniquement les modalités du congé donné dans le bail d’une durée de 9 ans.

4.      Fin de bail

 

A la fin du bail, le locataire a une obligation de restitution de la chose louée. Cette obligation présente deux aspects : la remise des clés et la rédaction d’un état des lieux de sortie.

Toutefois, il est important de noter que si aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé, le locataire est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail (Article 1731 du Code Civil).

Par ailleurs, si le locataire refuse d’effectuer un état des lieux de sortie ou de le signer, il est impératif de faire constater les dégâts par un expert ou d’intenter une procédure devant le juge de Paix.

5.      Locataire qui ne paie pas

 

Dans un premier temps, il est conseillé au bailleur d’envoyer au locataire une mise en demeure (voir notre article sur ce sujet) par recommandé afin de régulariser l’arriéré dans un délai fixe (ex : 8 jour), en avertissant le locataire qu’à défaut, une procédure judiciaire sera intentée.

Ensuite, si le locataire ne paie toujours pas ou ne demande aucun plan d’apurement, la procédure judiciaire doit être introduite devant le Juge de paix du lieu du bien loué.

Il peut également être utile procéder à une saisie mobilière conservatoire afin de s’assurer que le locataire indélicat ne vide pas les lieux.

En effet, il existe un privilège au profit du bailleur qui lui permet de vendre les biens de son locataire afin de se rembourser, à condition d’avoir obtenu un jugement constatant l’absence de paiement des loyers.


Il est alors préférable de faire appel à 
l’assistance d’un avocat, afin de vous assurer que votre action est conforme à la loi.


Disclaimer : Cet article est simplement écrit à titre indicatif et simultanément à la date de publication, en Belgique. Les lois étant en effet susceptibles d'évoluer dans le temps, et de changer en fonction des régions, il est préférable de consulter un avocat pour vous accompagner.